La bolla dei Subprime

Come è stata creata la bolla dei mutui ad alto rischio

20 marzo 2007 – La bolla finanziaria che sta per scoppiare, quella dei subprime, cioè i mutui concessi a clienti scarsamente affidabili, è nata con la distruzione del tradizionale sistema ipotecario per mezzo della deregolamentazione e di altre “innovazioni” finanziarie degli ultimi decenni.
Nel 1982 questa deregulation iniziò con la legge Garn-St. Germain, con cui fu abolita la disposizione anti-usura che poneva un tetto del 10% agli interessi che una banca può esigere. Di conseguenza i prime rate raggiunsero negli anni Ottanta una punta del 21,5%, comportando un'analoga trasformazione delle condizioni dei mutui. Fino al 1982 per acquistare un'abitazione solitamente si stipulava un mutuo standard della durata trent'anni, con un tasso fisso, e si versava un acconto del 20%. Nel 1982 il Congresso approvò l'Alternative Mortgage Transaction Parity Act, che autorizzava casse di risparmio e istituti analoghi ad emettere prestiti a tasso variabile, anche nel mercato ipotecario.
Poi gli ambienti legati alla banca d'affari Lazard Freres rilevarono la Fannie Mae, il più grande istituto di credito ipotecario, e l'attrezzarono per l'acquisto di titoli da tali istituti di credito. Con il ricavato di tali vendite questi istituti emettevano nuovi prestiti ipotecari. I cerchi concentrici continuarono ad allargarsi per assumere le dimensioni di una bolla speculativa immobiliare intorno al 1995. La Fannie cominciò ad immettere sul mercato i nuovi Mortgage-Backed Securities (MBS), prendendo i titoli ipotecari emessi da istituti di credito diversi, impacchettandoli ed emettendo su di essi gli MBS da piazzare agli investitori ad un certo tasso d'interesse. Il volume degli MBS rimase contenuto negli anni Ottanta, ma cominciò a lievitare negli anni Novanta ed ha finito per raggiungere oggi la bellezza di 6,3 mila miliardi di dollari. Parallelamente cominciò a svilupparsi il mercato subprime, qualcosa che sconfina nelle attività della malavita. I mutui subprime infatti hanno condizioni capestro: commissioni enormi, penali pesantissime e tassi da usura. A contrarli sono famiglie a reddito modesto che non possono offrire garanzie. La percentuale dei mutui subprime sul totale dei mutui è salita dal 7% del 2001 all'11% nel 2004 e al 20% nel 2006.
Dopo il crac della bolla della New Economy, nel 2000, il presidente della Federal Reserve Alan Greenspan decise 13 tagli ai tassi dei Federal Funds, tanto che nell'agosto 2003 essi scesero all'1%. Questa manovra abbassò i tassi d'interesse sui mutui.
L'anticipo per l'acquisto di un immobile, che fino al 1982 era stato del 20%, fu progressivamente ridotto fino al 5% nel 2000. Poi è stato introdotto il sistema dei mutui “solo interessi”, dove l'acquirente gode di un periodo di grazia in cui paga solo gli interessi e non il capitale (quando poi scatta la prima rata di capitale di solito cominciano i grossi rischi d'insolvenza). Fino al 2001 furono meno del 4% gli americani che ricorsero a questo finanziamento facile. Nella prima metà del 2006 il 39% di tutti i mutui rientravano in quest'ultima categoria.
Nel 2000 solo il 15% dei mutui subprima erano stipulati senza documentazione sul reddito, sull'occupazione e su altri dati del mutuante. Nel 2006 tra il 45 e il 50 per cento dei contratti subprime non comprendevano tale documentazione e molti mutuanti hanno vantato un reddito del 50% superiore a quello reale. Il volume del credito generalmente a rischio si stima sui 1500 miliardi di dollari, mentre il volume dei mutui subprime si stima sui 1200 miliardi di dollari.

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